Einspruch gegen Grundsteuerwert- und Messbescheid

Gegen welchen Bescheid?

Halten Sie Fläche, Baujahr, Bodenrichtwert oder den festgestellten Wert für falsch, richtet sich der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid. In Bayern und Niedersachsen heißt er „Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge“ und enthält nur Flächen, keinen Wert. Ist nur die Steuermesszahl falsch angewendet, gegen den Grundsteuermessbescheid. Beide kommen vom Finanzamt. In Hessen gibt es für Grundstücke nur einen Bescheid, den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag; Flächen und Faktor stehen dort mit drin.

Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde hilft der Einspruch beim Finanzamt nicht. Welcher Rechtsbehelf dort gilt, steht in dessen Rechtsbehelfsbelehrung. Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und prüft keinen einzelnen Fall.

Frist und Form

• Ein Monat nach Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 AO). Per Post gilt der Bescheid am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekannt gegeben (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO).
• Schriftlich oder elektronisch, zum Beispiel über ELSTER. Steuernummer bzw. Aktenzeichen und Datum des Bescheids angeben.
• Eine Begründung kann nachgereicht werden.

Was ein Einspruch bewirkt

• Keine Zahlungspause: Der Einspruch hemmt die Vollziehung nicht (§ 361 Abs. 1 AO). Auf Antrag soll das Finanzamt die Vollziehung aussetzen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit bestehen (§ 361 Abs. 2 AO). Wird der Grundsteuerwertbescheid ausgesetzt, ist auch der Folgebescheid auszusetzen (§ 361 Abs. 3 AO).
• Volle Prüfung: Das Finanzamt prüft die Sache ganz neu. Es darf den Bescheid auch zu Ihrem Nachteil ändern, muss Sie aber vorher mit Begründung darauf hinweisen und Ihnen Gelegenheit zur Äußerung geben (§ 367 Abs. 2 AO). Dann können Sie den Einspruch zurücknehmen.
• Verfahren beim Verfassungsgericht: Stützt sich der Einspruch auf eine Rechtsfrage, die beim Bundesverfassungsgericht oder beim Bundesfinanzhof anhängig ist, ruht das Einspruchsverfahren kraft Gesetzes (§ 363 Abs. 2 Satz 2 AO).

Was ein Einspruch meist nicht bringt

Für das Bundesmodell hat der Bundesfinanzhof am 12. November 2025 entschieden, dass die Bewertungsregeln verfassungsgemäß sind (II R 25/24 u. a.); für das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg ebenso am 22. April 2026 (II R 26/24, II R 27/24). Gegen diese Urteile sind Verfassungsbeschwerden anhängig. Ein Einspruch allein mit dem Argument „das Gesetz ist verfassungswidrig“ hat derzeit also wenig Aussicht, kann aber bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ruhen.

Niedrigerer Wert nachweisen (Bundesmodell)

Liegt der Grundsteuerwert um mindestens 40 % über dem tatsächlichen Wert (gemeiner Wert), kann der niedrigere Wert angesetzt werden, wenn Sie ihn nachweisen (§ 220 Abs. 2 BewG). Als Nachweis kann ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem 1. Januar 2022 im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kam; sonst meist ein Gutachten. Das kostet Geld und lohnt sich nur bei deutlichen Abweichungen. Diese Regel gilt nur im Bundesmodell. Baden-Württemberg hat eine eigene Regel (§ 38 Abs. 4 Landesgrundsteuergesetz); in Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen kommt es auf den Wert des einzelnen Grundstücks nicht an.

Wird die Vollziehung ausgesetzt und bleibt der Einspruch am Ende ohne Erfolg, können für den ausgesetzten Betrag Zinsen anfallen (§ 237 AO).

Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage zum genannten Stand. Er ist keine Rechts- oder Steuerberatung und prüft keinen Einzelfall. Verbindlich sind Gesetz und Bescheide.